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Was bedeuten Emsal (KAKS), TAKS und Hmax?
Diese drei Werte in der Bebauungsauskunft (imar durumu) bestimmen, wie groß das Gebäude sein darf, das Sie auf einem Grundstück errichten.
Emsal (KAKS: Geschossflächenzahl, GFZ)
Gesamte Geschossfläche = Flurstücksfläche × Emsal. Auf einem Grundstück von 1.000 m² mit einem Emsal-Wert von 1,50 lassen sich rund 1.500 m² geschlossene, anrechenbare Geschossfläche bauen. Je höher der Emsal-Wert, desto mehr lässt sich auf dem Grundstück bauen – und desto höher ist in der Regel sein Wert.
Manche Flächen werden in bestimmten Grenzen nicht angerechnet (z. B. Schutzräume, Parkplätze, Aufzugs- und Treppenschächte, bestimmte offene Auskragungen). Nach der Bauverordnung für beplante Gebiete (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği) dürfen diese nicht angerechneten Flächen zusammen in der Regel höchstens 30 % der Fläche ausmachen, die der Emsal-Berechnung zugrunde liegt; Einzelheiten stehen in der Verordnung und in den Plannotizen.
TAKS (Grundflächenzahl, GRZ)
Überbaute Grundfläche = Flurstücksfläche × TAKS. Auf einem Grundstück von 1.000 m² mit einem TAKS-Wert von 0,30 darf die überbaute Grundfläche höchstens 300 m² betragen. Wegen der Abstandsflächen kann sie in der Praxis kleiner ausfallen.
Hmax und Geschosszahl
Hmax ist die maximale Gebäudehöhe (in Metern); manche Pläne geben direkt die Zahl der Geschosse an. Würde die Geschosszahl, die nötig ist, um den Emsal-Wert voll auszuschöpfen, die Höhengrenze überschreiten, gilt die Höhengrenze.
Ein kurzes Beispiel
1.000 m² · Emsal 1,50 · TAKS 0,30 → gesamt ~1.500 m², Grundfläche ~300 m², etwa 5 Geschosse. Eigene Werte können Sie in ParselX unter Rechner › Baufläche ausprobieren.
Wo finden Sie die Werte?
Emsal und TAKS sind im Bebauungsplan der Gemeinde und in der Bebauungsauskunft festgelegt. Wurde der Plan in e-Plan, das Online-Plansystem des Ministeriums, eingestellt, zeigt ParselX die Werte des Plans, der das Flurstück abdeckt; maßgeblich sind die Werte in der Bebauungsauskunft.
Dieser Ratgeber dient nur zur Information; Gesetze und Praxis können sich ändern. Verbindliche Auskünfte erhalten Sie bei der zuständigen Stelle (dem Grundbuchamt, der Gemeinde oder der Provinz-Sonderverwaltung); Sie können sich auch von einem Anwalt oder einem zugelassenen Berater beraten lassen.
Zuletzt aktualisiert: 29. September 2026